Ešte na začiatku tohto roku realitní experti očakávali, že sektor komerčných nehnuteľností bude v znamení ďalšieho rastu. Hnacou silou týchto očakávaní boli sociálne, ekonomické a technologické zmeny na trhu. Kľúčovými prioritami boli ďalšie investície do rôznych druhov nehnuteľností, inovácie a snaha budovať udržateľnejšie prostredie, ktoré nemá negatívne dôsledky na životné prostredie. A potom prišla pandémia nového koronavírusu a všetky očakávania sa zmenili.
Ako sa vyvíjal trh s komerčnými nehnuteľnosťami za posledné mesiace, o zmenách a trendoch, ako aj o dôsledkoch súčasnej krízy hovorí ôsme vydanie Štúdie o trhu s nehnuteľnosťami, ktorý pripravila medzinárodná právnická kancelária CMS. Do prieskumu bolo zapojených viac ako 240 lídrov v realitnom sektore, ale aj 1500 manažérov zodpovedných za veľké kancelárske projekty a viac ako 500 celosvetových inštitucionálnych investorov do nehnuteľností.
„Len málokto by predpovedal, ako rýchlo sa svet a globálna ekonomika v dôsledku pandémie zmenia. Zažívame nebývalý hospodársky a sociálny prepad, z mnohých miest sa načas stali mestá duchov. Milióny ľudí na celom svete stále nepracuje z kancelárie, ale z domu. Obzvlášť postihnuté sú sektory ako maloobchod, či cestovný ruch,“ hovorí Michal Huťan, partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko.
Atraktivita investícii do realít celosvetovo klesá
V dôsledku pandémie došlo v prvých šiestich mesiacoch roku 2020 k prudkému spomaleniu aktivity na celom svete, čo sa odráža aj vo výsledkoch prieskumu na trhu s nehnuteľnosťami. Podľa výsledku prieskumu je pesimizmus v tomto sektore na vzostupe.
„Dnes je pre investorov v sektore komerčných nehnuteľností zaujímavá iba každá tretia investícia. A pritom rok pred tým to bola viac ako polovica investícií a v roku 2016 bolo atraktívnych až 60 percent projektov na trhu,“ hovorí Michal Huťan.
Svetový trh komerčných nehnuteľností je rozdelený na dve časti. Jedna časť investorov verí, že kancelárske priestory budú aj v ére koronavírusu prosperovať, pričom sa bude klásť dôraz na vyššiu úroveň služieb. Do ponuky pribudnú zelené budovy a trh bude čoraz viac zameraný na služby pre nájomcov a užívateľov. Druhá skupina investorov je presvedčená, že trh bude výrazne zasiahnutý a ovplyvnený prácou z domu, pričom kancelárske centrá po celom svete ostanú prázdne. Veľa nadnárodných spoločností s pobočkami v mnohých krajinách totiž stále preferuje prácu svojich zamestnancov z domáceho prostredia.
„Je spravodlivé povedať, že trh s kanceláriami nie je „mŕtvy“, ale firmy a developeri sa musia naďalej prispôsobovať meniacim sa okolnostiam a novým spôsobom práce. Dá sa očakávať, že nájomné neklesne tak prudko, ako tomu bolo počas poslednej globálnej finančnej krízy,“ vysvetľuje Michal Huťan.
Na slovenskom trhu je taktiež možné pozorovať, že investori sa viac zameriavajú na kvalitu projektov a udržateľnosť príjmov z nájmov. Väčší dôraz sa kladie na diverzitu, resp. štruktúru nájomcov, ich ekonomické pozadie, z akého sektora pochádzajú a teda, či ich biznis môže byť v budúcnosti negatívne zasiahnutý svetovou pandémiou.
Čo hovoria celosvetové výsledky prieskumu
Polovica nájomcov neočakáva, že počas jesene sa do kancelárii vrátia všetci ich zamestnanci. Takmer 15 percent nájomníkov kancelárskych priestorov očakáva návrat až počas roku 2021. Dnes je podľa firiem využívajúcich komerčné kancelárske priestory najlepším riešením kombinácia práce z domu a z kancelárie. Takáto forma práce je prínosom pre kreativitu a inovácie zamestnancov, ich produktivitu, či motiváciu.
Až 82 percent zamestnancov, ktorí ostávajú pracovať v kanceláriách, požaduje zodpovednosť ich zamestnávateľov za dodržiavanie hygienických a protiepidemiologických opatrení pred novým koronavírusom.
Aj keď sa dnes všetka energia majiteľov i nájomcov kancelárskych budov sústredí na pandémiu, dôležitou otázkou ostáva ekologická udržateľnosť celého sektoru. „Zaujímavé je, že až dve tretiny zamestnancov v kancelárskych priestoroch tvrdí, že by boli ochotní akceptovať zníženie svojich platov za prácu v ekologicky udržateľnej budove,“ hovorí Michal Huťan. Pätina realitného trhu je presvedčená, že musí zlepšiť environmentálne vlastnosti svojich kancelárskych priestorov.
Práca z domu mení realitný trh
Na začiatku roku mohla z domu celosvetovo pracovať asi desatina zamestnancov. Po vypuknutí pandémie sa situácia dramaticky zmenila. „Ako hovoria výsledky prieskumu, dnes ostane počas jesenných mesiacov pracovať z domu asi polovica zamestnancov. Napríklad v Singapure sa očakáva, že z domáceho prostredia budú zamestnanci pracovať až do konca novembra. Všetko ale bude závisieť od aktuálneho vývoja pandémie,“ hovorí Michal Huťan. Podľa Nemeckého inštitútu pre ekonomický výskum viac ako polovica nemeckých spoločností chce, aby ich zamestnanci po pandémii pokračovali v práci z domu.
Proti sebe pritom stoja zástancovia práce z domu, ktorí našli rovnováhu medzi svojim pracovným a súkromným životom a veria, že fungujú efektívnejšie. Na druhej strane, veľkej skupine zamestnancov chýba spoločenský kontakt na pracovisku, stretnutia a interakcia s ľuďmi.
V závislosti od konkrétneho sektoru, na slovenskom trhu je badať rovnaké trendy ako v okolitých krajinách. Zavádzanie technického vybavenia pre prácu z domu bola nepochybne pre mnoho firiem veľkou výzvou. Nemenej dôležitou výzvou však bude aj udržateľnosť produktivity a motivácie najmä mladších zamestnancov, ktorí sa pri práci z domu nemusia cítiť sebaisto a komfortne, pretože viac preferujú interakcie s ostatnými kolegami, ale predovšetkým vyžadujú viac mentorovania a supervízie zo strany skúsenejších, resp. nadriadených kolegov.
Akú budúcnosť má trh komerčných nehnuteľností
Investori, ale aj nájomcovia na celom svete očakávajú na trhu kancelárskych priestorov veľmi odlišnú budúcnosť. Zníženie počtu kancelárií je vážnym problémom v Singapure (31 %) a Holandsku (34 %). Holanďania sú tiež priekopníkmi v úvahách o rozmiestnení kancelárií do rôznych miest (36 %) a plánujú vytvoriť regionálne centrá.
Holandskí (29%) a francúzski (25%) nájomcovia kancelárii s najväčšou pravdepodobnosťou považujú sťahovanie za reakciu na súčasnú pandémiu. Opačná situácia je napríklad v Anglicku, či vo Walese, kde chce radikálny krok zatvoriť kancelárie alebo prejsť na prácu z domu urobiť len 7 percent firiem.
„Z dôvodu nových trendov a práce z domu bude aj na Slovensku určite dochádzať zo strany nájomcov k redukcii priestorov, prípadne k sťahovaniu alebo rozmiestneniu kancelárií do rôznych miest. Rovnako sa predpokladá, že z dôvodu pandémie sa ešte viac zvýši miera neobsadenosti kancelárskych budov, ktorá sa napríklad v Bratislave dlhodobo zvyšuje od roku 2018. Bude teda dochádzať aj k zvýšenému tlaku na výšky nájmov a pravdepodobne k potenciálne nižšej atraktivite tohto typu nehnuteľností pre investorov,“ uzatvára Michal Huťan.
